Dobânzile record și reglementările de mediu doboară piața imobiliară europeană

Dezvoltatorii imobiliari din Uniunea Europeană care sunt deja afectați de ratele ridicate ale dobânzilor se văd obligați să investească sume mari de bani în renovarea clădirilor pentru a reduce emisiile de carbon sub noile limite impuse de Comisia Europeană și să se conformeze normativelul UE privind consumurile energetice, arată avocații care reprezintă sectorul imobiliar european, relatează Bloomberg.

Noile reglementări de mediu în domeniul construcțiilor „ridică probleme uriașe” a declarat Rory Bennt, manager la casa de avocatură Linklaters cu sediul în Londra. Companiile care dețin în portofoliu clădiri ineficiente din punct de vedere energetic se confruntă cu „obligația de a cheltui sume uriașe pentru a le aduce la standardul zero net, la pachet cu refinanțarea creditelor la cele mai mari dobânzi din ultimele decenii”. Bennett a mai spus că este chemat în mod regulat la întâlniri la care „se stă ore întregi discutând despre ce este de făcut”.

Eficiența energetică a clădirilor lovește puternic în piața imobiliară

În luna martie, Parlamentul European a adoptat Directiva privind eficiența energetică a clădirilor”. Deși măsurile vor intra în vigoare eșalonat – pe parcursul a mai mult decât un deceniu – proprietarii de imobile care nu vor ține pasul riscă să se trezească cu active care nu mai pot nici vândute, nici închiriate.

Directiva are scopul de a forța proprietarii de imobile să se angajeze la renovări la scară largă pentru a îmbunătăți acreditările de mediu ale clădirilor din întreaga Europă și pentru a se asigura că blocul comunitar își îndeplinește angajamentul față de Acordul de la Paris. Deocamdată, recondiționările din UE reduc consumul anual de energie cu doar 1%, potrivit Comisiei Europene. Pentru a îndeplini cerințele sale climatice, UE spune că proprietarii de imobile trebuie să-și majoreze cheltuielile pentru renovarea clădirilor cu 275 de miliarde de euro pe an.

Amenzile sunt încă mai mici decât investițiile de conformare

„Sunt sume uriașe de bani”, spune Bennett. „Realitatea este că vor exista unii care pur și simplu nu își vor putea permite sau vor alege să ignore Directiva UE, pe motiv că plata unei penalități este, cel puțin pe termen scurt, mai ieftină decât să cheltuiască o sumă uriașă pentru a se conforma noilor norme.

Pentru dezvoltatorii imobiliari, noul val de cerințe de mediu se adaugă la greutățile provocate de dobânzile mult mai mari. Situația a început să atragă vânzători în lipsă, care vizează acum cele mai slabe verigi ale unei piețe imobiliare globale care se luptă pe mai multe fronturi pentru supraviețuire.

Noua Directivă europeană privind eficiența energetică va afecta probabil zeci de mii de clădiri din Uniunea Europeană. Până în 2033, proprietarii de imobile vor trebui să renoveze până la un sfert din cele mai mari clădiri care consumă energie din UE. Trebuie să fie eliminate sistemele de încălzire pe bază de hidrocarburi iar clădirile să fie prevăzute cu panouri solare încorporate. Din 2030 toate construcțiile noi vor trebui să fie cu zero emisii.

Directiva face parte dintr-un pachet de inițiative legislative adoptate în ultimii ani pentru ecologizarea economiei UE și include răspunderea legală pentru nerespectarea legislației de mediu, precum și publicarea obligatorie a datelor privind consumul energetic, emisiile și modul de utilizare al apei la orice tranzacție imobiliară

Toate clădirile vor trebui să aibă zero emisii pentru a rezista pe piață

Marea Britanie dorește, de asemenea, să adopte legi care vor obliga proprietarii de clădiri să treacă la construcții prietenoase cu mediul. Mount Street, o companie cu sediul la Londra care gestionează active imobiliare europene în valoare de 65 de miliarde de euro, estimează că aproximativ 70% din proprietățile comerciale ale Marii Britanii au în prezent un certificat de performanță energetică (EPC) la nivel C sau mai mic. Acest lucru implică investiții majore în viitor, deoarece Marea Britanie acordă propritarilor un răgaz până în aprilie 2027 pentru a aduce clădirile la nivelul clasei energetice de minim C. Până în 2030, clasa energetică a unei cădiri nu poate fi mai mică de B pentru ca aceasta să rămână funcțională.

Jim Gott, care conduce echipa de supraveghere a activelor de la Mount Street, spune că propunerea actuală implică investiții de până la 190 de miliarde de dolari.

„În multe locuri, va fi foarte dificil”, a spus Gott. „Dacă nu se ating acele ținte de eficiență energetică, devine efectiv ilegal să închiriezi spațiul. Aceasta va afecta valoarea de piață a clădirii.”

Aproximativ 60% din stocul de locuințe din Regatul Unit este pe cale să nu ajungă la un rating B până în 2030, potrivit firmei de avocatură Ashurst, care a citat date publicate de compania Logistics Matters.

Piața imobiliară din UE în suferință

„Volumul și numărul tranzacțiilor de fuziuni și achiziții finalizate în sectorul imobiliar din Europa sunt aproape de minimele istorice”, au scris Jeroen Julius și Nick Beckwith de la BI la începutul acestei luni.

Normele EPC mai stricte devin un potențial „pericol pentru spațiile de birouri din UE care nu pot fi închiriate”, a declarat Kim Politzer, șeful de cercetare pentru imobiliare europeană la Fidelity International. „Clădirile de calitate mai slabă din locații secundare au nevoie de renovări costisitoare și investiții” iar„banii devin din ce în ce mai dificil de găsit”.

În UE, aproximativ 85% din clădiri au fost construite înainte de 2000, potrivit Comisiei Europene. Din cauza performanței energetice slabe, acestea sunt cele mai mari consumatoare de energie electrică într-un moment în care combustibilii fosili constituie două treimi din sursele pentru încălzire și răcire. UE dorește reducerea emisiilor din sector cu 60% până în 2030.

Astfel de considerente au căpătat o importanță tot mai mare în procesele de negociere a investițiilor și de decizie, a declarat Jean-François Vandenberghe, specialist imobiliar la Baker McKenzie. Unii proprietari și manageri de active îmbrățișează noua tendință, în timp ce alții se concentrează pe atenuarea obligațiilor, a spus el.

Ofertă scăzută de clădiri „Eco”

Pe de altă parte, clădirile care sunt deja verzi sunt mai căutate ca niciodată. Pe piețele majore din UE, 22% din stocul de spații de birouri a fost certificat ca fiind sustenabil la jumătatea anului 2023, în creștere față de 15% în 2019, potrivit CBRE, companie de consultanță imobiliară. Alte studii CBRE au arătat că, atunci când sunt luate în considerare efectele dimensiunii, locației, vechimii și istoricului de renovare a unei clădiri, clădirile certificate ecologic au o primă de închiriere de 7% peste medie.

Ocuparea birourilor certificate pe piețele europene majore a crescut la 34% la jumătatea anului 2023, în creștere de la 31% în 2019, „confirmând tendința că sustenabilitatea este un factor important pentru clienți”, spune CBRE într-un raport. „Cu toate acestea, disponibilitatea de spații de bioruri pe piețele locale limitează opțiunile clienților de a alege doar clădiri certificate.”

Cererea de proprietăți ecologice din partea celor mai mari companii din UE depășește în prezent oferta cu peste 50%, potrivit unui raport realizat în noiembrie de Jones Lang LaSalle Inc.

Deocamdată, investitorii imobiliari speră doar ca situația economică să se îmbunătățească și să atenueze efectele șocului reglementărilor care urmează.

„Dacă mediul economic își revine, ratele dobânzilor vor scădea și asta va ajuta cu adevărat la luarea deciziilor”, a spus Bennett. Le-ar oferi investitorilor imobiliari „un pic mai mult spațiu ca să poată respira”.

Și în România, piaţa imobiliară se clatină

Peste 70% din dezvoltatorii din România ar putea intra în insolvență în 2025, arată analiza efectuată de o firmă de consultanță. Constructorii nu reuşesc să-şi vândă locuinţele, iar de la anul trebuie să achite statului taxe mai mari. Ca să supravieţuiască, firmele vor trebui să taie serios din preţurile apartamentelor.

Pe piața din România sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenți de cashflow și de dinamica pieței, vulnerabili în fața modificărilor financiare – creșterea taxelor, a costurilor operaționale în general și scăderea cererii de locuințe. Capacitatea lor financiară este grevată, în prezent, și de nivelul creditelor contractate – ale căror costuri au crescut semnificativ.

***