Prețul locuințelor în statele UE, în ultimul deceniu: în România prețurile reale (adică cele corectate cu inflația) de fapt au scăzut

Prețurile nominale ale locuințelor și chiriilor au cunoscut o traiectorie ascendentă atât în UE cât și în România. În UE, cel mai mult s-au scumpit locuințele în perioada 2015 – 2025, cu 65%, nivelul chiriilor urcând cu 21,8%.

În multe state, însă – iar România se află printre ele, prețurile reale (corectate cu inflația) au scăzut:
în 2024, prețurile locuințelor au crescut mai puțin decât inflația în 7 țări ale UE (Germania, Franța, Luxemburg, Austria, România, Finlanda și Suedia) și au crescut mai mult decât inflația în celelalte țări ale UE.
În 2025, prețurile locuințelor au crescut mai puțin decât inflația în 5 țări ale UE (Luxemburg, Austria, România, Finlanda și Suedia).

Spre deosebire de media UE, în România creșterile au fost foarte apropiate. Astfel, în perioada analizată, 2015 -2025, prețul locuințelor s-a majorat aproape de media europeană cu 69%, însă chiriile au crescut cu 62,6%, mult mai mult decât în UE, conform datelor Eurostat.

Prețurile locuințelor, prețurile chiriilor

În ceea ce privește evoluția pe țările membre, între 2015 și 2025, prețurile locuințelor au crescut mai mult decât chiriile în 25 din cele 26 de țări membre pentru care există date disponibile.

Cele mai mari scumpiri ale locuințelor, din ultimul deceniu, s-au consemnat în Ungaria, unde, în medie, prețul unei locuințe s-a triplat (+290%), urmată de creșterile din Portugalia (+180%), Lituania (+168%) și Bulgaria (+157%). Finlanda a fost singura țară în care prețurile locuințelor au scăzut în această perioadă (-3%).

În aceeași perioadă, chiriile au crescut în toate cele 27 de țări ale UE, cea mai mare creștere fiind înregistrată în Ungaria (+109%), urmată de Lituania (+88%) și Irlanda și Polonia (ambele +76%). În România nivelul chiriilor a crescut cu 63%.

Dinamica reală a pieței imobiliare

Indicele prețurilor locuințelor combinat cu alte date macroeconomice se folosește pentru a calcula indicatori derivați pentru analiza pieței imobiliare.

Cel mai cunoscut este Indicele prețurilor locuințelor (IPL) deflatat (sau real), care este raportul dintre IPL nominal și un indice ajustat pentru inflația prețurilor de consum. Un indice al prețurilor de consum, cum ar fi IAPC (indicele armonizat al prețurilor de consum), sau deflatorul consumului final din conturile naționale poate fi utilizat pentru a elimina inflația prețurilor de consum din IPL nominal.

Rata de creștere a IPL deflatat rezultată este o variabilă cheie în analiza ciclurilor prețurilor locuințelor, deoarece oferă o perspectivă mai clară asupra dinamicii pieței subiacente.

Între 2010 și 2014, tendința descendentă (sau ratele anuale negative de variație) reflectă faptul că prețurile locuințelor în zona euro fie au scăzut, fie au crescut mai puțin decât inflația. Ieftinirea locuințelor este urmarea crizei financiare declanșată în 2008, tocmai de creditele subprime, majoritatea reprezentate de creditele imobiliare.

Din 2015, prețurile locuințelor în UE au început să urce mai rapid decât inflația. Între 2016 și 2021, prețurile locuințelor au crescut anual în medie cu 2,9%, până la 5,4%, peste rata inflației. În 2023, acestea au scăzut într-un context de inflație ridicată, rezultând o scădere semnificativă de 7,0% a prețurilor anuale deflatate ale locuințelor, urmată de o scădere suplimentară de 0,3% în 2024. În 2025, prețurile locuințelor au crescut cu 3,1% peste inflație.

Între 2016 și 2021, prețurile locuințelor au crescut în fiecare an mai mult decât inflația în cel puțin 24 din cele 27 de țări ale UE. În 2022 și în 2023, prețurile locuințelor au crescut mai mult decât inflația în 18, respectiv 6 țări ale UE.

În România, prețul real al locuințelor scade

În 2024, prețurile locuințelor au crescut mai puțin decât inflația în 7 țări ale UE (Germania, Franța, Luxemburg, Austria, România, Finlanda și Suedia) și au crescut mai mult decât inflația în toate celelalte țări ale UE. În 2025, prețurile locuințelor au crescut mai puțin decât inflația în doar 5 țări ale UE (Luxemburg, Austria, România, Finlanda și Suedia) și au crescut mai mult decât inflația în toate celelalte țări ale UE.

Evoluția indicelui deflatat pentru prețurile locuințelor în România a fost influențat foarte mult de rata inflației mai mare decât media europeană. Astfel, din ultimii 15 ani, doar în cinci ani ritmul scumpirii caselor a depășit rata medie a inflației. Diferența față de Uniunea Europeană se observă mai ales în ultimii cinci ani, când prețurile locuințelor au scăzut în termeni reali în România.

În România, piața imobiliară s-a prăbușit odată cu criza financiară globală din 2008, ducând la o contracție severă a prețurilor cu 30-40% în majoritatea centrelor urbane importante care a durat până în 2014.

În 2025, România a avut a doua cea mai mare scădere din UE al IPL deflatat, (-1,7%) după Finlanda (-3,6%).

Trebuie subliniat că prețurile locuințelor din statistică reprezintă medii la nivel național, România prezentând mari disparități regionale, precum și condiții specifice foarte diferite față de majoritatea țărilor europene.

Inflația din ultimii ani erodează puterea de cumpărare și împinge investitorii către active imobiliare ca refugiu pentru plasarea economiilor. Dezvoltarea economică inegală a diferitelor regiuni ale țării creează disparități semnificative în ceea ce privește salariile și oportunitățile de angajare, reflectate în marile variații de preț între orașe. Modificările fiscale recente, precum ajustările cotei de TVA pentru anumite categorii de locuințe, adaugă un strat suplimentar de complexitate, influențând direct prețurile și deciziile de achiziție ale potențialilor cumpărători.

Cititi si: Creșterea TVA la locuințe pune capac la șansa familiilor tinere de-a-și cumpăra o casă și presează în sus prețul chiriilor: de ce au explodat prețurile în ultimii 4 ani? Programul „Noua Casă”, tot mai inaccesibil

***